O que muda na prática
- Famílias com holding em formação
- Separem a constituição da sociedade da transferência dos imóveis e avaliem a urgência concreta da integralização.
- Sócios que já recolheram ITBI
- Organizem comprovantes e documentos da operação, verificando prazos sem presumir direito automático à restituição.
- Jurídico e contabilidade
- Identifiquem o valor destinado ao capital e eventuais parcelas excedentes, além da atividade efetiva da sociedade.
O Supremo Tribunal Federal incluiu formalmente no calendário do Plenário de 9 de setembro de 2026 o julgamento do RE 1.495.108, Tema 1.348 da repercussão geral. O processo discute um dos temas tributários mais relevantes atualmente para holdings familiares, patrimoniais e imobiliárias: o alcance da imunidade do ITBI quando imóveis são transferidos para integralização do capital social de empresas que desenvolvem atividade imobiliária.
O andamento oficial do STF registra que o processo foi incluído no calendário em 4 de setembro de 2026, com julgamento previsto para 9 de setembro. Supremo Tribunal Federal
O Supremo já iniciou a análise presencial do caso em 2 de setembro, ocasião em que foram ouvidas as partes e entidades admitidas como amici curiae, mas ainda não houve conclusão de mérito nem fixação de tese vinculante. Notícias do STF
A inclusão em pauta não assegura a conclusão na mesma sessão. Pode haver adiamento, pedido de vista ou nova suspensão. Os cenários a seguir não antecipam votos nem resultado.
A questão pode alterar significativamente o custo tributário de inúmeras operações de planejamento patrimonial.
Para uma holding que recebe imóveis de seus sócios como forma de integralização do capital social, a incidência ou não de ITBI pode representar dezenas ou centenas de milhares de reais.
Por isso, o julgamento não interessa apenas aos processos judiciais atualmente suspensos ou em andamento.
Ele afeta decisões patrimoniais que estão sendo tomadas agora.
O que o STF vai decidir no Tema 1.348
A Constituição Federal prevê, no artigo 156, § 2º, inciso I, hipótese de imunidade do ITBI na transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital.
A controvérsia surge porque o mesmo dispositivo constitucional também contém referência às empresas cuja atividade preponderante seja compra e venda, locação de imóveis ou arrendamento mercantil.
Durante anos, municípios interpretaram essa ressalva de forma a cobrar ITBI quando o imóvel fosse transferido para empresa com atividade predominantemente imobiliária.
É exatamente essa interpretação que chegou ao STF.
A descrição oficial do Tema 1.348 é objetiva: o Supremo decidirá se a imunidade do ITBI na transferência de bens e direitos para integralização do capital social também é assegurada às empresas cuja atividade preponderante seja compra e venda ou locação de bens imóveis. Supremo Tribunal Federal
Na prática, o Tribunal poderá responder diretamente a uma pergunta recorrente:
uma holding patrimonial cuja principal atividade é administrar ou alugar imóveis tem direito à imunidade do ITBI quando recebe esses próprios imóveis para integralização de seu capital?
Por que o julgamento interessa diretamente às holdings familiares
Muitas holdings familiares são constituídas justamente para concentrar imóveis pertencentes aos integrantes da família.
Uma estrutura típica envolve a constituição da pessoa jurídica e, posteriormente, a transferência de imóveis dos sócios para a sociedade mediante integralização do capital social.
Essa operação pode servir a objetivos como:
- organização patrimonial;
- planejamento sucessório;
- centralização da administração de imóveis;
- definição de regras de governança;
- separação entre patrimônio operacional e patrimonial;
- facilitação da sucessão por meio de quotas sociais.
O problema é que diversas dessas holdings possuem como atividade principal justamente locação ou administração de imóveis próprios.
Se prevalecer a interpretação mais restritiva da imunidade, o ITBI poderá ser exigido nessas transferências.
Se prevalecer a interpretação favorável ao contribuinte, uma parcela importante dessas operações poderá ser realizada sem incidência do imposto, respeitados os demais limites constitucionais.
O julgamento já começou?
Sim, mas ainda não terminou.
O STF iniciou o julgamento presencial do Tema 1.348 em 2 de setembro de 2026.
Naquela sessão, foram apresentadas sustentações orais e manifestações de terceiros interessados. O próprio Supremo informou que a tese a ser fixada deverá ser observada pelos demais processos que discutem a mesma matéria. Notícias do STF
Em 4 de setembro, o processo foi formalmente incluído no calendário para continuidade do julgamento em 9 de setembro de 2026. Supremo Tribunal Federal
Até este momento, portanto, é incorreto afirmar que:
“o STF isentou holdings do ITBI”
ou, no sentido contrário:
“o STF decidiu que holdings imobiliárias devem pagar ITBI”.
Nenhuma dessas afirmações representa a situação atual do processo.
O que aconteceu no julgamento virtual anterior
Antes de chegar ao Plenário presencial, o processo foi submetido ao julgamento virtual entre 20 e 27 de março de 2026.
O relator, ministro Edson Fachin, adotou posição favorável à extensão da imunidade.
O ministro Gilmar Mendes apresentou voto-vista em sentido contrário, propondo que a imunidade não alcançasse a integralização quando a pessoa jurídica tivesse como atividade preponderante a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis.
A ministra Cármen Lúcia acompanhou o relator.
Antes da conclusão, entretanto, o ministro Flávio Dino apresentou pedido de destaque, levando a matéria para julgamento presencial. O andamento oficial registra expressamente a retirada do processo do ambiente virtual em razão desse destaque. Supremo Tribunal Federal
Consequentemente, aqueles votos não significam que exista tese definitiva.
Eles são relevantes para compreender as correntes jurídicas já apresentadas, mas o resultado somente será conhecido após a conclusão do julgamento pelo Plenário.
Tema 796 e Tema 1.348 não são a mesma coisa
Essa distinção é fundamental.
O Tema 796, julgado pelo STF em 2020, também tratou da imunidade do ITBI na integralização de capital social.
Mas a pergunta era diferente.
Naquele caso, o Supremo analisou o que ocorre quando o valor do imóvel transferido é superior ao valor efetivamente destinado à integralização do capital.
A tese fixada foi:
a imunidade do ITBI não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. Supremo Tribunal Federal
Por exemplo:
em exemplo hipotético, uma sociedade recebe um imóvel por R$ 800 mil, dos quais R$ 500 mil são efetivamente destinados à integralização de capital e R$ 300 mil a uma parcela excedente, como reserva de capital.
Pelo Tema 796, a imunidade não alcança essa parcela excedente. O exemplo pressupõe destinações societárias distintas; uma diferença entre o valor declarado e uma avaliação municipal, isoladamente, não deve ser confundida automaticamente com reserva ou excesso de capital.
O Tema 1.348 discute outro problema.
Aqui, a pergunta não é quanto do imóvel está sendo destinado ao capital.
A discussão é:
a atividade preponderantemente imobiliária da empresa retira a imunidade da parcela efetivamente utilizada para integralizar o capital social?
São duas questões que podem coexistir na mesma operação.
A possível importância do fundamento adotado no Tema 796
Embora o Tema 796 não resolva diretamente a controvérsia atual, sua fundamentação ganhou enorme importância no debate.
No julgamento de 2020, o STF afirmou que a imunidade alcança o valor efetivamente destinado à realização do capital, mas não a parcela excedente. Supremo Tribunal Federal
Da interpretação constitucional desenvolvida naquele julgamento surgiu uma discussão relevante sobre a própria estrutura da ressalva relativa à atividade imobiliária.
É justamente essa leitura que agora precisa ser definitivamente enfrentada no Tema 1.348.
Por isso, não basta simplesmente dizer que “o Tema 796 já decidiu a matéria”.
Não decidiu.
O novo julgamento existe justamente porque o Supremo reconheceu repercussão geral sobre a questão específica da atividade preponderante da pessoa jurídica.
O que pode acontecer em 9 de setembro
Existem alguns cenários possíveis.
Cenário 1: STF reconhece imunidade também para holdings imobiliárias
Se prevalecer a posição favorável ao contribuinte, empresas cuja atividade principal seja compra, venda ou locação de imóveis poderão invocar a imunidade constitucional na integralização do capital social, dentro dos limites definidos pelo próprio STF.
Esse resultado poderá reduzir significativamente o custo de estruturação de holdings patrimoniais.
Também poderá fortalecer pedidos de restituição apresentados por contribuintes que tenham recolhido ITBI em situações abrangidas pela tese.
Cenário 2: STF restringe a imunidade
Se prevalecer a corrente restritiva, empresas com atividade imobiliária preponderante poderão continuar sujeitas ao ITBI na integralização de imóveis.
Nesse cenário, estruturas abrangidas pela restrição precisarão considerar esse custo na análise econômica, conforme os limites da tese final.
Cenário 3: decisão favorável com modulação de efeitos
Existe ainda uma terceira variável relevante.
Mesmo que o Supremo adote uma tese favorável aos contribuintes, poderá discutir modulação dos efeitos.
Isso significa definir a partir de quando a nova interpretação poderá produzir consequências.
Dependendo da solução adotada, contribuintes que já recolheram ITBI podem ou não ter a mesma possibilidade de buscar restituição.
Até que o julgamento termine, porém, seria especulativo afirmar qual tratamento o STF dará à modulação.
Quem já pagou ITBI poderá pedir restituição?
Potencialmente, essa será uma das maiores consequências do julgamento.
Se o STF reconhecer que a imunidade alcança determinadas empresas de atividade imobiliária, contribuintes que tenham recolhido ITBI em operações equivalentes poderão avaliar pedido administrativo ou judicial de restituição.
Mas isso dependerá de diversos elementos:
- conteúdo exato da tese;
- eventual modulação dos efeitos;
- prazo prescricional;
- natureza da operação realizada;
- valor destinado efetivamente ao capital social;
- documentação societária;
- legislação municipal aplicada;
- existência de processo anterior sobre a mesma cobrança.
Portanto, mesmo uma decisão favorável não significará automaticamente que todo ITBI pago por uma holding possa ser recuperado.
Será necessário verificar se a operação concreta se enquadra na tese. Guardar documentos, por si só, não interrompe nem suspende prazos. Aguardar o julgamento também não dispensa a análise tempestiva das medidas cabíveis.
E os processos atualmente em andamento?
Por se tratar de repercussão geral, a tese fixada no Tema 1.348 deverá orientar os demais processos que discutem a mesma controvérsia.
O próprio STF destacou que a solução do RE 1.495.108 terá aplicação aos casos semelhantes nas demais instâncias. Notícias do STF
Por isso, o julgamento tem importância muito superior à situação da empresa que figura como recorrente no processo.
A decisão deverá criar um padrão nacional.
Isso é particularmente relevante porque atualmente existem municípios, tribunais e contribuintes adotando interpretações diferentes sobre a imunidade.
Vale a pena constituir uma holding antes do julgamento?
A constituição da holding e a integralização dos imóveis são atos diferentes.
Nada impede, em princípio, que uma família estruture sua sociedade, contrato social, governança, regras sucessórias e demais elementos patrimoniais independentemente do julgamento do STF.
A questão tributária surge especialmente no momento da transferência dos imóveis.
Por isso, o planejamento não precisa necessariamente ser interrompido.
Mas, quando existe possibilidade de aguardar alguns dias para concretizar a integralização, a proximidade do julgamento recomenda cautela.
O STF está atualmente agendado para retomar a matéria em 9 de setembro de 2026. Supremo Tribunal Federal
Realizar uma operação relevante imediatamente antes desse julgamento sem considerar os possíveis cenários pode gerar custo ou litígio que talvez pudesse ser evitado.
Deve-se integralizar o imóvel antes de 9 de setembro?
Não existe resposta universal.
A decisão depende de elementos que ultrapassam o ITBI.
Em alguns casos, a reorganização societária pode ter urgência sucessória, empresarial ou contratual.
Em outros, a transferência pode ser perfeitamente postergada por alguns dias.
Para operações sem urgência, a proximidade do julgamento é um fator que deveria entrar no processo de decisão.
Mas não é recomendável promover integralizações artificiais apenas na tentativa de “chegar antes do STF”.
Além de não existir garantia sobre eventual modulação, operações patrimoniais relevantes devem ter fundamento econômico e societário próprio.
E quem está sendo cobrado pelo município neste momento?
Contribuintes que estejam realizando integralizações e enfrentando cobrança de ITBI precisam avaliar a estratégia processual individualmente.
Dependendo da situação, pode ser necessário:
- formular pedido administrativo de reconhecimento da imunidade;
- preservar documentos que demonstrem a integralização;
- verificar o valor destinado ao capital social;
- analisar eventual mandado de segurança;
- avaliar depósito, pagamento ou discussão da exigência;
- preservar o direito de restituição;
- acompanhar o Tema 1.348 antes de encerrar definitivamente a controvérsia.
A proximidade do julgamento torna especialmente importante evitar decisões irreversíveis sem análise jurídica.
O contrato social terá importância prática
Independentemente do resultado do STF, a documentação societária continuará sendo fundamental.
O Tema 796 já demonstrou que o Supremo diferencia o valor efetivamente destinado à integralização do capital de eventuais parcelas excedentes. Supremo Tribunal Federal
Consequentemente, uma operação mal documentada pode gerar discussão mesmo se o Tema 1.348 terminar favoravelmente ao contribuinte.
É necessário identificar claramente:
- capital subscrito;
- capital integralizado;
- valor atribuído aos imóveis;
- participação societária recebida pelo sócio;
- eventual parcela destinada a reserva;
- atividade econômica da sociedade;
- finalidade efetiva da transferência.
A imunidade constitucional não transforma uma operação societária mal estruturada em operação automaticamente protegida.
O julgamento elimina o ITBI das holdings?
Não necessariamente.
Esse também é um cuidado importante para títulos e publicações.
O Tema 1.348 trata de uma hipótese específica:
transferência de bens ou direitos para integralização do capital social.
Ele não transforma holdings em entidades genericamente imunes ao ITBI.
Compra de imóveis pela sociedade, transferências posteriores, reorganizações diferentes da realização de capital e operações envolvendo parcelas excedentes continuam exigindo análise própria.
A futura tese precisará ser aplicada exatamente dentro de seus limites.
O que famílias e empresas deveriam fazer agora
Para quem possui uma holding em formação ou planeja integralizar imóveis, o momento é apropriado para revisar a estrutura antes de concluir a operação.
Uma análise prévia deveria responder pelo menos às seguintes perguntas:
- Qual é o valor do imóvel que será transferido?
- Quanto será efetivamente destinado ao capital social?
- Existe parcela excedente?
- Qual será a atividade preponderante da sociedade?
- O município já manifestou entendimento sobre a operação?
- Existe cobrança ou processo administrativo em andamento?
- Há possibilidade de esperar a conclusão do Tema 1.348?
- Se houver pagamento, como ficará preservado eventual direito à restituição?
- Existe alguma razão sucessória ou empresarial para realizar a operação imediatamente?
- A documentação societária reflete corretamente a realidade econômica da estrutura?
Essa análise pode ser mais importante do que simplesmente escolher entre “pagar ou não pagar ITBI”.
Conclusão
O Tema 1.348 do STF pode se tornar um dos julgamentos tributários mais importantes dos últimos anos para holdings familiares e patrimoniais.
A Corte definirá se a imunidade do ITBI na integralização do capital social também alcança empresas cuja atividade preponderante seja compra, venda ou locação de imóveis.
O julgamento já foi iniciado e, em 4 de setembro de 2026, o STF marcou formalmente sua retomada para 9 de setembro de 2026. Supremo Tribunal Federal
Ainda não existe tese definitiva.
Por isso, o momento não é de afirmar que as holdings “ganharam” ou “perderam” a imunidade.
É momento de mapear operações, preservar documentação e avaliar cuidadosamente integralizações que estejam prestes a ocorrer.
Também é essencial separar o Tema 1.348 do Tema 796.
O Tema 796 já definiu que a imunidade não alcança o valor do imóvel que exceder o capital social efetivamente integralizado. Supremo Tribunal Federal
Agora, o Supremo enfrentará a outra grande questão:
se a própria atividade imobiliária da empresa é suficiente para afastar a imunidade sobre aquilo que efetivamente ingressa no capital social.
Para milhares de holdings patrimoniais, a resposta poderá definir o custo tributário da reorganização do patrimônio familiar nos próximos anos.
Perguntas frequentes
O STF já decidiu que holding familiar não paga ITBI?
Não. O julgamento do Tema 1.348 ainda está em andamento.
Quando o julgamento será retomado?
O STF incluiu o processo no calendário do Plenário para 9 de setembro de 2026. Supremo Tribunal Federal
O Tema 1.348 vale apenas para holdings familiares?
Não. Ele alcança de forma mais ampla empresas cuja atividade preponderante seja compra, venda ou locação de imóveis e que recebam bens em integralização de capital.
Qual é a diferença entre o Tema 796 e o Tema 1.348?
O Tema 796 trata do valor do imóvel que excede o capital social integralizado. O Tema 1.348 trata da influência da atividade imobiliária preponderante sobre a própria imunidade.
Quem já pagou ITBI pode pedir restituição?
A possibilidade dependerá da tese final, de eventual modulação, da prescrição e das características da operação.
Vale a pena integralizar os imóveis antes do julgamento?
Não existe regra geral. Quando não há urgência, a proximidade do julgamento recomenda incluir esse fato na decisão. A operação deve ser analisada também sob aspectos societários, sucessórios e econômicos.
Aprofunde a análise no guia de holding familiar e no artigo sobre documentação da integralização e Tema 1.348. Conheça também a atuação em planejamento sucessório e holdings.
Fontes oficiais
Referência: Supremo Tribunal Federal
Referência: Notícias do STF
Referência: Supremo Tribunal Federal
Referência: Supremo Tribunal Federal
Referência: Supremo Tribunal Federal
Referências consultadas para contextualização informativa. A interpretação depende do conteúdo integral das normas e decisões aplicáveis.
Como citar este artigo (ABNT)
MACIEL, Pablo R. S. Holding familiar e ITBI: STF marca para 9 de setembro retomada do julgamento do Tema 1.348. Pablo Maciel Advogados, Boa Vista, RR, 5 de Setembro de 2026. Disponível em: <https://pablomaciel.com.br/publicacoes/holding-familiar-itbi-stf-tema-1348-setembro-2026>. Acesso em: 5 set. 2026.
