Holding familiar paga ITBI? STF começa a julgar, mas ainda não decidiu o Tema 1.348

O Supremo retomou, em plenário presencial, o julgamento que pode definir se holdings com atividade imobiliária pagam ITBI ao receber imóveis para integralizar o capital social. A sessão começou, mas ainda não existe tese fixada.

Uma dúvida recorrente entre famílias que organizam patrimônio por meio de uma holding é direta: quando um imóvel é transferido para integralizar o capital social da empresa, incide ITBI?

A Constituição prevê uma hipótese de não incidência, mas o alcance dessa proteção ainda produz controvérsias. O Supremo Tribunal Federal resolveu uma parte do problema no Tema 796. Outra parte, relacionada à atividade preponderante da pessoa jurídica, permanece em discussão no Tema 1.348.

Enquanto não existe uma tese definitiva para essa segunda questão, a documentação da holding merece atenção. Ela não cria imunidade nem substitui os requisitos constitucionais. Serve para demonstrar os fatos aos quais a regra jurídica será aplicada.

O que diz a Constituição

O artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, da Constituição Federal afasta a incidência do ITBI sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital.

O mesmo dispositivo contém uma ressalva para situações em que a atividade preponderante do adquirente seja a compra e venda desses bens ou direitos, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil. A controvérsia está em saber se essa ressalva também limita a imunidade específica da integralização de capital ou se alcança apenas as demais reorganizações societárias mencionadas no texto constitucional.

Tema 796: o limite do capital social

No Tema 796 da repercussão geral, o STF examinou a transferência de imóveis cujo valor superava o montante destinado à integralização do capital.

A tese vinculante afirma que a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. Assim, o precedente não reconheceu uma proteção ilimitada para todo o valor transferido.

Isso torna relevante identificar no ato societário quanto será efetivamente destinado ao capital. Avaliação do imóvel, capital subscrito, capital integralizado e eventual parcela excedente são elementos diferentes e precisam aparecer de forma clara nos documentos da operação.

O que o Tema 1.348 ainda precisa decidir

O Tema 1.348 da repercussão geral, no RE 1.495.108, discute se a imunidade se aplica quando a empresa adquirente possui atividade preponderante de compra e venda ou locação de imóveis.

O relator, ministro Edson Fachin, votou pela natureza incondicionada da imunidade na realização do capital, independentemente da atividade preponderante, limitada ao capital efetivamente integralizado. Alexandre de Moraes acompanhou o relator. Cristiano Zanin também o acompanhou, com ressalvas relacionadas à possibilidade de fiscalização de fraude ou simulação.

Em março de 2026, o ministro Gilmar Mendes apresentou voto divergente. Para ele, a imunidade não alcançaria a integralização quando a adquirente tivesse atividade imobiliária preponderante. A ministra Cármen Lúcia acompanhou o relator, formando resultado parcial de quatro votos a um.

O pedido de destaque zerou o resultado virtual

Em 26 de março de 2026, o ministro Flávio Dino pediu destaque, retirando o processo do ambiente virtual. A ata registra os votos apresentados e o encaminhamento do caso para julgamento fora daquela sessão.

O ponto essencial para famílias e empresas é simples: o placar parcial não representa tese de repercussão geral já fixada. Com o destaque, a deliberação precisa ser refeita no plenário presencial. Os ministros podem repetir seus votos anteriores, alterá-los ou adotar novos fundamentos.

Também não é prudente presumir desde agora eventual modulação de efeitos. A Corte pode discutir efeitos temporais quando julgar o mérito, mas o conteúdo e a própria existência de modulação não devem ser tratados como certos antes da decisão.

O que aconteceu em 2 de setembro de 2026

O STF iniciou o julgamento presencial do RE 1.495.108 na sessão de 2 de setembro. Segundo a notícia oficial do Supremo, a sessão foi dedicada às sustentações orais da empresa, do Município de Piracicaba e dos terceiros admitidos no processo.

Os contribuintes defendem que a ressalva da atividade preponderantemente imobiliária não limita a imunidade específica da integralização de capital. Os municípios sustentam leitura oposta e alertam para o impacto fiscal de uma imunidade ampla. Na sessão, a representação municipal mencionou estimativa superior a R$ 1,1 bilhão por ano em possível perda de arrecadação.

Após as sustentações, o julgamento foi suspenso. Em 4 de setembro de 2026, não havia proclamação de resultado, tese de repercussão geral ou data confirmada para a continuidade dos votos. Portanto, não é correto afirmar que holdings imobiliárias já conquistaram imunidade incondicionada.

O processo que chegou ao Supremo

O recurso surgiu de controvérsia entre uma empresa administradora de bens próprios e o Município de Piracicaba. O município cobrou ITBI sobre imóvel destinado ao capital social, e o Tribunal de Justiça de São Paulo considerou aplicável a exceção constitucional ligada à atividade imobiliária preponderante.

O STF reconheceu repercussão geral porque a resposta ultrapassa as partes e será aplicada a casos semelhantes no país. Holdings patrimoniais, empresas de locação, incorporadoras e administradoras de imóveis podem ser diretamente afetadas pela tese futura.

O impacto econômico para uma holding

Considere uma carteira de imóveis avaliada em R$ 20 milhões, destinada integralmente ao capital de uma holding cuja atividade principal seja a locação. Se o município aplicar alíquota de 3% e negar a imunidade em razão da atividade, a cobrança discutida alcançaria R$ 600 mil.

O exemplo não antecipa o resultado de nenhum processo e a alíquota varia conforme o município. Ele apenas mostra por que o Tema 1.348 altera de forma relevante o custo de entrada dos imóveis na estrutura societária.

Mesmo uma eventual vitória dos contribuintes não transformaria toda holding em escolha vantajosa. ITCMD na doação de quotas, imposto de renda, ganho de capital, custos contábeis, governança e finalidade econômica precisam ser analisados em conjunto.

O que fazer enquanto o STF não conclui

Operações em planejamento devem identificar a atividade efetivamente exercida pela sociedade, verificar a prática do município onde cada imóvel está localizado e simular a cobrança. O contrato social, as avaliações e os registros contábeis precisam demonstrar com clareza qual valor será destinado ao capital e se existe parcela excedente.

Quem já pagou o imposto em situação semelhante deve avaliar o prazo aplicável e o custo de eventual medida própria, sem presumir restituição automática. O resultado dependerá da redação da tese, das circunstâncias da operação e de eventual modulação de efeitos.

Quem obteve reconhecimento administrativo ou judicial da imunidade também deve conservar documentação coerente. Uma tese favorável não impediria a fiscalização de fraude, simulação ou divergência entre o capital declarado e o valor efetivamente integralizado.

Por que a documentação importa

A tese constitucional definirá o critério jurídico, porém o município e o Judiciário ainda precisarão verificar os fatos de cada operação. Contrato social, alterações societárias, escrituração contábil, avaliações, contratos de locação, receitas e deliberações ajudam a reconstruir o que ocorreu.

Essa documentação pode esclarecer qual parcela do imóvel foi destinada ao capital, quando a transferência aconteceu, qual atividade a sociedade declarou e desenvolveu e se existe indício de negócio simulado.

Documentos coerentes não garantem o reconhecimento da imunidade. Da mesma forma, a ausência de atividade operacional não conduz sempre ao mesmo resultado. Como já mostrou o artigo ITBI em holding familiar: por que a imunidade varia entre o TJPR e o DF, autoridades diferentes podem atribuir consequências opostas à inatividade da sociedade enquanto o STF não uniformiza a controvérsia.

Planejamento sucessório não elimina a atividade econômica

Uma holding pode organizar governança e sucessão e, ao mesmo tempo, explorar economicamente seus ativos. As finalidades não são incompatíveis. O problema aparece quando a narrativa usada perante o município, a contabilidade, o contrato social e a realidade dos imóveis contam histórias diferentes.

Se a sociedade recebe aluguéis, esses valores precisam ser registrados. Se um imóvel é usado gratuitamente por sócio ou familiar, essa situação deve ser examinada e formalizada conforme suas características. Se a empresa apenas detém bens, não se deve criar contratos fictícios para aparentar operação.

A finalidade sucessória também deve aparecer em instrumentos adequados, como regras de administração, transferência de quotas e tomada de decisões. A utilidade da holding depende de governança real, não apenas da abertura de um CNPJ.

O que revisar antes de integralizar um imóvel

• O valor do imóvel e o montante que será destinado ao capital social.
• O objeto social e as atividades efetivamente desenvolvidas pela sociedade.
• A legislação e o procedimento administrativo do município onde está o imóvel.
• Os documentos exigidos para reconhecimento da não incidência ou imunidade.
• A origem da avaliação utilizada e a existência de eventual parcela excedente.
• Os contratos, receitas, despesas e registros contábeis ligados aos imóveis.
• Os objetivos sucessórios, custos de manutenção e regras de governança da estrutura.

Uma análise individual pode começar pelas páginas sobre holding familiar e ITBI e Patrimônio e Sucessão. A holding não deve ser tratada como produto padronizado nem como promessa automática de redução tributária.

Holding não é resposta única para todos os patrimônios

A decisão de constituir uma sociedade precisa comparar benefícios organizacionais com custos contábeis, tributários, societários e registrais. Em alguns casos, outros instrumentos sucessórios podem atender ao objetivo com menor complexidade.

Para quem já possui holding, o momento é de coerência documental e acompanhamento do processo, não de alteração artificial da atividade para tentar antecipar uma tese ainda inexistente. Para quem pretende constituí-la, a análise deve considerar o patrimônio concreto e o município envolvido.

Em resumo

O que já está decidido sobre ITBI na integralização?

O Tema 796 definiu que a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social efetivamente integralizado.

O que permanece pendente no Tema 1.348?

O STF ainda precisa decidir se a atividade preponderantemente imobiliária afasta a imunidade na transmissão destinada à realização do capital social.

O STF já decidiu o Tema 1.348?

Não. O julgamento presencial começou em 2 de setembro de 2026 com sustentações orais e foi suspenso sem tese fixada.

O antigo placar virtual ainda vale como resultado?

Não. O pedido de destaque retirou o processo do ambiente virtual e exige nova deliberação presencial. Os votos anteriores são parte do histórico, mas não constituem resultado vinculante.

Por que a holding deve organizar seus documentos?

Porque a aplicação da futura tese depende dos fatos da operação. Os documentos ajudam a demonstrar capital integralizado, atividade real, receitas, uso dos imóveis e coerência societária e contábil.

Este conteúdo é informativo e foi atualizado em 4 de setembro de 2026. O Tema 1.348 continua sem tese definitiva. O tratamento do ITBI depende dos fatos, da legislação municipal, do procedimento administrativo e da evolução do julgamento.