A integralização de imóveis em uma holding familiar pode receber tratamentos diferentes conforme a interpretação adotada pelo Fisco ou pelo tribunal local. Em março de 2026, o Tribunal de Justiça do Paraná negou a imunidade de ITBI a uma sociedade sem atividade econômica. No Distrito Federal, uma solução de consulta publicada em julho considerou justamente a ausência de atividade operacional e de receitas imobiliárias um elemento favorável ao reconhecimento da imunidade.
Os casos não são idênticos e as decisões possuem alcances distintos. Ainda assim, a comparação revela uma divergência prática importante: a inatividade da holding pode ser vista como motivo para negar a proteção constitucional ou como evidência de que não existe atividade imobiliária preponderante.
A controvérsia nacional ainda depende do Supremo Tribunal Federal. O Tema 1.348 da repercussão geral discute se a imunidade na realização de capital se aplica mesmo quando a atividade preponderante da empresa é a compra e venda ou a locação de imóveis. Até 26 de agosto de 2026, o julgamento permanecia pendente.
O que a Constituição e o CTN dizem sobre o ITBI
O ITBI é um imposto de competência municipal. O artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal prevê que ele não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. O texto também contém uma ressalva ligada à atividade preponderante de compra e venda, locação de imóveis ou arrendamento mercantil.
Os artigos 36 e 37 do Código Tributário Nacional disciplinam a não incidência e o teste de preponderância. Em síntese, a atividade é considerada preponderante quando mais de 50% da receita operacional, dentro do período legal aplicável, decorre de transações imobiliárias.
A dificuldade aparece quando a holding não possui receita operacional no período examinado. Para uma corrente, a falta de receita impede comprovar que a atividade imobiliária não é preponderante. Para outra, sem receita de compra, venda, locação ou arrendamento, não existe o predomínio que autorizaria a cobrança.
O limite já definido pelo STF no Tema 796
Uma parte da discussão já foi resolvida pelo Supremo. No Tema 796, o Tribunal decidiu que a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.
Se um imóvel avaliado em R$ 8 milhões for transferido e apenas R$ 6 milhões forem destinados à integralização do capital, a diferença de R$ 2 milhões não recebe a proteção reconhecida pelo precedente. A incidência concreta e a base de cálculo ainda dependem da legislação e do procedimento do município competente.
Esse limite não responde à pergunta atualmente submetida ao Tema 1.348: se a ressalva da atividade preponderante alcança ou não a transmissão realizada especificamente para integralizar capital social.
Por que o TJPR negou a imunidade a uma holding familiar
Em 3 de março de 2026, a 2ª Câmara Cível do TJPR julgou a Apelação Cível nº 0005416-03.2024.8.16.0190, originária de Maringá. Conforme o acórdão relatado pelo desembargador Espedito Reis do Amaral, a sociedade havia sido constituída para administrar bens da família e não exercia atividade econômica.
O colegiado manteve a cobrança. A fundamentação considerou que a imunidade não deveria beneficiar uma pessoa jurídica sem atividade produtiva, criada para a gestão do patrimônio dos sócios. O acórdão também registrou que o Tema 1.348 ainda estava pendente e que não havia determinação do STF para suspender processos semelhantes.
Esse é o entendimento adotado naquele processo e não uma tese vinculante nacional. O precedente é relevante para holdings com imóveis no Paraná, mas não permite afirmar que toda integralização feita por sociedade inativa será necessariamente tributada. A documentação societária, a destinação do imóvel, as receitas e a legislação municipal continuam relevantes.
Por que a administração tributária do DF chegou a outra conclusão
A Solução de Consulta COTRI nº 13/2026, publicada no Diário Oficial do Distrito Federal de 24 de julho de 2026, analisou uma holding familiar criada para administrar e preservar bens próprios. A consulta informou que a sociedade não possuía atividade operacional nem receita de compra, venda, locação ou arrendamento de imóveis durante o período relevante.
A resposta concluiu que, em princípio, a integralização poderia receber a imunidade. Na leitura administrativa, a ausência dessas receitas afasta a caracterização de atividade imobiliária preponderante prevista no CTN. O reconhecimento, contudo, não é definitivo: a administração pode fiscalizar posteriormente os fatos e cobrar o imposto se constatar que os requisitos não foram cumpridos.
A solução de consulta expressa uma orientação administrativa nos limites da legislação distrital e das condições declaradas pelo consulente. Ela não equivale a uma decisão do STF, não vincula municípios de outros estados e não substitui a análise específica quando os fatos forem diferentes.
A mesma inatividade recebeu pesos opostos
A diferença central pode ser resumida assim: no acórdão paranaense, a ausência de atividade econômica foi usada para afastar a imunidade; na consulta distrital, a ausência de receita imobiliária foi considerada compatível com a não incidência.
Não se trata de comparar precedentes com a mesma força. De um lado há um acórdão judicial sobre um caso concreto. De outro, uma manifestação administrativa baseada nas informações apresentadas pelo contribuinte. Também podem existir diferenças nos atos constitutivos, nos imóveis transferidos, na contabilidade e na legislação local.
Mesmo com essas ressalvas, a divergência demonstra por que não é seguro tratar a integralização como uma operação automática. A holding familiar pode organizar patrimônio, governança e sucessão, mas não funciona como escudo tributário.
O que está em julgamento no Tema 1.348
O STF reconheceu repercussão geral no RE 1.495.108 para definir o alcance da imunidade quando a pessoa jurídica possui atividade imobiliária preponderante. O relator, ministro Edson Fachin, votou pela imunidade incondicionada na operação de integralização, limitada ao valor efetivamente destinado ao capital social, conforme o Tema 796.
Na sessão virtual, Alexandre de Moraes, Cristiano Zanin e Cármen Lúcia acompanharam o relator, enquanto Gilmar Mendes divergiu. Em 30 de março de 2026, o ministro Flávio Dino pediu destaque. Com isso, não houve conclusão do julgamento virtual e os votos registrados não formam, por enquanto, uma tese vinculante.
O andamento oficial mostrava o processo concluso ao relator em 17 de agosto de 2026. Até que o Plenário finalize o julgamento, contribuintes, municípios e tribunais continuam lidando com interpretações diferentes sobre a ressalva constitucional.
O impacto financeiro pode ser relevante
Considere, apenas como exemplo ilustrativo, uma família que transfira R$ 8 milhões em imóveis para integralizar integralmente o capital de uma holding. Se o município entender que a operação é tributável e aplicar uma alíquota hipotética de 3%, o ITBI seria de R$ 240 mil, sem considerar atualização, multa, juros ou discussões sobre a base de cálculo.
O exemplo não representa a alíquota de uma cidade específica nem uma estimativa aplicável a qualquer operação. Alíquota, valor tributável, procedimento de avaliação e regras para reconhecimento da imunidade variam conforme a legislação local e os fatos.
O que analisar antes de registrar os imóveis
A análise deve ocorrer antes da constituição da sociedade e do registro da transferência no cartório. Depois de formalizada a operação, corrigir capital social, laudos, contabilidade ou objeto societário pode ser mais difícil e não elimina fatos já ocorridos.
- o valor dos imóveis e a parcela efetivamente destinada ao capital social;
- o objeto da sociedade e a atividade que será exercida na prática;
- as receitas existentes e projetadas durante o período de aferição do CTN;
- a legislação, os formulários e a jurisprudência do município competente;
- a necessidade de requerimento administrativo prévio ou de apresentação de documentos;
- o risco de revisão posterior e a guarda de contabilidade e provas da operação;
- o custo do ITBI em comparação com os objetivos reais de governança e sucessão.
Uma estrutura patrimonial não deve ser recomendada apenas pela expectativa de imunidade. A decisão precisa considerar custos de manutenção, Imposto de Renda, ITCMD, ganho de capital, regras societárias, sucessão e a forma como os bens produzem renda.
Em resumo
Toda holding familiar tem imunidade de ITBI?
Não. A análise depende da parcela destinada ao capital, da atividade da sociedade, das receitas no período legal, das regras locais e da interpretação aplicável ao caso.
O TJPR e o Distrito Federal adotaram o mesmo entendimento?
Não. No caso julgado pelo TJPR, a falta de atividade econômica contribuiu para negar a imunidade. Na consulta do DF, a ausência de atividade operacional e de receitas imobiliárias favoreceu o reconhecimento, sujeito a fiscalização posterior.
O que o Tema 796 já decidiu?
O STF definiu que a imunidade não alcança o valor dos bens que exceda o capital social a ser integralizado.
O que o Tema 1.348 pode mudar?
O STF deverá definir se a imunidade da integralização de capital subsiste mesmo quando a atividade preponderante da empresa é imobiliária. O julgamento ainda não foi concluído.
Quando a operação deve ser analisada?
Antes da constituição ou alteração da sociedade e antes do registro dos imóveis. A análise prévia permite comparar o custo tributário, a documentação exigida e os objetivos patrimoniais.
Este conteúdo é informativo e considera o andamento oficial consultado em 26 de agosto de 2026. A aplicação da imunidade exige exame da operação concreta, da legislação municipal e de eventuais mudanças posteriores na jurisprudência.
Fontes oficiais
- Tema 1.348 da repercussão geral
- Constituição Federal
- Código Tributário Nacional
- Tema 796
- acórdão relatado pelo desembargador Espedito Reis do Amaral
- Solução de Consulta COTRI nº 13/2026
Referências consultadas para contextualização informativa. A interpretação depende do conteúdo integral das normas e decisões aplicáveis.
