No Recurso Especial nº 2.095.402, julgado em 6 de agosto de 2024, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), sob a relatoria do Ministro Antonio Carlos Ferreira, enfrentou um caso que envolvia a penhora de uma vaga de garagem com matrícula própria, vinculada a um imóvel considerado bem de família. O caso contou com a recorrente Denise Teresinha Almeida Marcon e o recorrido Banco Safra S.A., além dos interessados Paulo Ney Almeida e Castor Construtora e Incorporadora Ltda.
A questão principal girou em torno da penhora da vaga de garagem, e o STJ foi chamado a decidir sobre a legalidade dessa medida, considerando a convenção condominial e o Código Civil. No cerne do litígio, havia uma divergência sobre se a vaga poderia ser alienada em hasta pública, especialmente para terceiros fora do condomínio, sem a prévia autorização da convenção condominial.
Contexto do Processo
A recorrente, Denise Teresinha Almeida Marcon, alegou que, de acordo com a convenção condominial, a vaga de garagem não poderia ser alienada a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa. De acordo com sua argumentação, o imóvel (vaga de garagem) deveria ser oferecido primeiramente aos condôminos do edifício, para garantir a harmonia interna e atender às exigências da convenção.
O Banco Safra, recorrido, defendia a possibilidade da penhora e alienação da vaga de garagem como uma forma de satisfazer a dívida da recorrente, com base na interpretação da Súmula 449 do STJ, que permite a penhora de vagas de garagem, ainda que o imóvel seja considerado bem de família, desde que tenha matrícula própria.
Decisão do STJ
O STJ, ao analisar a controvérsia, decidiu por dar provimento parcial ao recurso. A corte reafirmou que a vaga de garagem, por ter matrícula própria, pode ser objeto de penhora, mesmo que esteja vinculada a um imóvel protegido como bem de família, conforme prevê a Súmula 449 do STJ. No entanto, o tribunal também ressaltou a importância de observar as regras condominiais.
O ponto chave do julgamento foi a aplicação do artigo 1.331, § 1º, do Código Civil, que proíbe a venda ou aluguel de vagas de garagem a pessoas estranhas ao condomínio, salvo se houver autorização expressa na convenção condominial. Nesse sentido, o tribunal entendeu que a alienação da vaga em hasta pública deveria ser restrita aos condôminos, respeitando assim as normas da convenção.
Aspectos Jurídicos Relevantes
A decisão do STJ trouxe um equilíbrio entre o direito à execução judicial e as regras condominiais. Ao permitir a penhora da vaga de garagem, o tribunal assegurou que os credores possam ver suas dívidas satisfeitas, sem desconsiderar as particularidades das regras internas do condomínio.
A Súmula 449 do STJ é clara ao permitir a penhora de vagas de garagem com matrícula própria, mesmo que o imóvel seja considerado bem de família. A exceção a essa regra se dá quando a vaga não possui matrícula própria, ou seja, quando está vinculada diretamente à unidade residencial e não pode ser comercializada separadamente. Nesse caso, o bem permanece protegido pela impenhorabilidade, característica dos bens de família.
O artigo 1.331, § 1º, do Código Civil, por sua vez, estipula que, salvo disposição contrária na convenção, as vagas de garagem não podem ser alienadas ou alugadas a terceiros que não sejam condôminos. Essa regra visa preservar a segurança e a organização interna do condomínio, ao evitar a entrada de pessoas estranhas ao convívio regular dos moradores.
Precedentes Importantes
O STJ já enfrentou casos semelhantes, como em outros julgamentos envolvendo a penhora de vagas de garagem. A jurisprudência tem se mantido no sentido de que, quando há matrícula própria, a penhora é permitida, mas sempre levando em consideração as peculiaridades da convenção condominial e as regras internas de cada condomínio.
Nesses casos, o princípio da razoabilidade tem prevalecido para garantir que a execução judicial ocorra de maneira equilibrada, sem prejudicar os direitos dos demais condôminos ou violar as normas internas estabelecidas.
Impactos da Decisão
A decisão do STJ tem um impacto direto sobre a forma como a execução de dívidas pode ser conduzida quando envolve imóveis que possuem particularidades condominiais, como as vagas de garagem com matrícula própria. A partir desse julgamento, fica claro que, embora os credores possam buscar a penhora e alienação de vagas de garagem para satisfazer suas dívidas, devem seguir as diretrizes da convenção condominial, especialmente no que diz respeito à venda para terceiros.
Essa decisão também reforça a segurança jurídica dentro dos condomínios, ao garantir que as normas internas sejam respeitadas e que os condôminos tenham preferência na compra de vagas de garagem alienadas em hasta pública.
Além disso, a decisão assegura a eficácia das convenções condominiais, que muitas vezes estabelecem regras específicas para preservar a segurança e organização do condomínio. Dessa forma, a alienação de bens em execução judicial não pode desconsiderar essas normas, especialmente quando envolvem o uso e a destinação de áreas comuns, como as garagens.
Considerações Finais
O julgamento do Recurso Especial nº 2.095.402, relatado pelo Ministro Antonio Carlos Ferreira, reafirma o entendimento do STJ sobre a penhora de vagas de garagem com matrícula própria e o respeito às convenções condominiais. O equilíbrio entre o direito à execução judicial e a observância das normas internas dos condomínios é fundamental para garantir a segurança jurídica e o convívio harmonioso entre os condôminos.
A partir dessa decisão, fica claro que a alienação de vagas de garagem em hasta pública deve ser realizada com cautela, observando-se as restrições legais e convencionais, e assegurando que os próprios condôminos tenham preferência na compra. Esse entendimento contribui para uma aplicação justa da lei, que ao mesmo tempo preserva os direitos dos credores e respeita as normas que regem a vida em condomínio.
Assim, a decisão do STJ destaca-se como um importante precedente para casos futuros, em que o direito de penhora e execução judicial se encontra em conflito com as normas condominiais. Com isso, estabelece-se um marco de respeito às convenções condominiais, garantindo que a segurança e os direitos dos condôminos sejam preservados, ao mesmo tempo em que se assegura o cumprimento das obrigações judiciais.
